倉庫は借りるべき？購入すべき？
大阪貸倉庫コラム
＊目次＊
1.狭い土地とはどの程度の広さ？
1.事業用倉庫購入のメリット
→1-1.使い方が自由
→1-2.価値保有と資産機能
→1-3.担保利用
2.事業用倉庫購入のデメリット
→2-1.大きな負担となる初期投資
→2-2.臨機応変な対応が困難
→2-3.維持費用が必要
3.事業用倉庫賃貸のメリット
→3-1初期費用の抑制
→3-2.柔軟性
→3-3.コスト削減
4. 事業用倉庫賃貸のデメリット
→4-1.利用の制限
→4-2.原状回復の必要
→4-3.更新時のリスク
5. 土地契約について
→5-1.自社倉庫を購入するために土地を借りる
→5-2.土地と倉庫の両方を借りる場合
→5-3.土地と倉庫の同時購入について
6.まとめ
倉庫を購入して自社所有すれば、使い道や使い方にほぼ制限がありません。
一方で賃貸物件の場合、オーナーの意向で設備の導入や利用の用途など制限されることがあります。
また、賃貸物件では事業内容に即した工事が貸主によって許可されないケースもあり、
必要な機材や設備が導入できないことがあります。
自社所有の物件であれば、このような問題が発生しないため
必要な設備や機材を自由に導入することができます。
倉庫は不動産であるため、資産としての価値があります。
倉庫を他社に貸して賃料を得ることで事業を運営することもでき、
また売却してまとまった資金を得ることもできます。
自社所有の倉庫には不動産担保としての価値がありますので、
融資の際などに担保として利用することができます。
次に、事業用倉庫を購入する場合のデメリットを解説します。
倉庫を購入する場合、相当な額の資金が必要になります。
そのため初めに費用の面での負担を覚悟しなければなりません。
融資を受けることもできますが、当然ながら返済しなければなりません。
また、倉庫は第一抵当として金融機関に担保を提供することが必要になるでしょう。
一度倉庫を購入すると将来不要になった場合に柔軟に対応することが難しくなります。
倉庫を貸し出して収益を得ることもできますが、必ずしもタイミングよく借り手が現れるとは限りません。
また居住用の不動産と比較すると倉庫物件の流通は限られているため、売却する場合には時間がかかる
可能性があり最悪の場合は買い手が決まらないことも考えられます。
自社所有の物件とする場合所有者として固定資産税などの税金や、
維持管理にかかる費用も負担する必要があります。
したがってメンテナンス費用なども考慮し自社の経営に影響がないよう
十分検討しなければなりません。
では次に倉庫を賃貸で借りる場合のメリットを解説いたします。
購入する場合と比べるとケースによって異なりますが初期投資はかなり抑えられます。
ただし、地域によっては敷金や礼金が必要であり、不動産業者への仲介手数料などもかかります。
しかし物件そのものに対しては購入費用がかからないため、初期費用としては軽減されます。
倉庫が必要なくなった場合や商品の扱いが変更になった場合でも、賃貸であれば解約が契約内容にもよりますが
解約が比較的容易に可能です。
そのため事業から撤退する際にも迅速かつ低コストで対応できます。
ただし、契約内容によっては数か月前からの契約解除通知が必要となるため
解約までに時間がかかる場合がありますので注意が必要です。
借りる倉庫によって異なりますが、通常借り手は根本的な維持管理費や固定資産税などの税金を
負担する必要がありません。
よって不動産価値を維持するためにかかるコストを節約できます。
では賃貸する場合のデメリットはどうでしょうか。
自社所有でない物を使用する場合は買主の意向によって使用用途や使い方が貸主の意向で
ある程度制限されることが多くあります。
設備や資材の導入には工事が必要であるため制限に違反しないか確認が必要です。
契約前に制限事項を確認することができますが新しい設備が必要になった場合、
契約後に調整するのは困難になるかもしれません。
賃貸物件の場合退去時には原状回復義務があるためその費用負担が発生します。
もし何らかの工事を行った場合、原状回復に必要な費用負担が増加することがあります。
したがって、退去時の原状回復費用の確保が必要になります。
物件を借りる場合、契約内容によって全てが決まるため契約書の細部を精査することが重要です。
また契約を更新する際にはリスクについても十分認識する必要があり、更新に伴い家賃が上がる可能性や
更新自体ができなくなる可能性がある場合も視野にいれておく必要があります。
更新ができなくなれば会社の業務に大きな影響を与えるため
契約の更新については慎重に考え、契約内容を決定することが重要です。
倉庫を購入する場合でも、借りる場合でも、その土台となる土地はつきものです。
土地と倉庫の組み合わせや契約状態に合わせて、所有するか賃貸にするかを検討しましょう。
自社倉庫を購入する場合通常土地は自由に利用可能ですが土地が借地の場合
土地に影響を及ぼす大規模な工事や改修が許可されないことがあります。
許可が得られたとしても、契約終了時には土地を元の状態に戻す責任が発生するため
法的・費用的なリスクに留意する必要があります。
同じ所有者から両方を借りる場合でも両方の契約について連動する内容にしておかないと、
片方の契約が終了することで、もう一方の契約も無効になってしまいます。
できるだけ、一つの契約書にまとめた方がリスク管理上好ましいでしょう。
自社がすでに土地を所有している場合は倉庫を購入するだけで済みますが、
所有していない場合は土地と倉庫の両方を購入する必要があり、大きな費用負担が生じます。
最も初期費用が低く事業撤退時などの機動性に優れるのは倉庫だけを購入する方法ですが、
同時に自由度も制限されます。
リスクや特性を考慮し、土地と一緒にどのような形態で購入するかを検討すると良いでしょう。
以上、事業用倉庫について購入と賃貸の両方の選択肢を比較し
判断のための基準をご紹介いたしました。
倉庫が長期的に必要な場合は購入することも視野に入れてみるといいかもしれません。
ただし、購入にはまとまった初期費用が必要となり将来的な処分（例えば売却や賃貸）
についても考慮する必要があります。
一方、賃貸は、将来的な撤退が容易であり将来性が不透明な場合や期間が限定されている場合には、
リスクが小さい選択肢となります。
ただし、賃貸物件は利用が制限されることに加え契約更新時にリスクがあることを忘れてはいけません。
倉庫を買うべきか借りるべきか、自社にとって最適な選択肢をよく吟味して
ご検討することが望ましいでしょう.
大倉グループでは事業用不動産に関する多数の実績に基づいた経験や知識がございます。
不動産に関するご質問やご相談はぜひロジコロ大阪よりお問い合わせください。
物流の拠点を確立したい場合や自社製品の保管場所といった事業用物件が必要になった場合、
倉庫を購入するか、賃貸するかでお悩みになることがあるかと思います。
居住用の不動産と同様に、倉庫にも購入と賃貸の両方にメリットとデメリットがあるため、
これらを考慮して自社にとって最適な選択をする必要があります。
事業用に使用される倉庫について購入と賃貸のそれぞれのメリットとデメリットを比較しながら、
どちらがより適しているかを考えてみましょう。
＊目次＊
1.狭い土地とはどの程度の広さ？
1.事業用倉庫購入のメリット
→1-1.使い方が自由
→1-2.価値保有と資産機能
→1-3.担保利用
2.事業用倉庫購入のデメリット
→2-1.大きな負担となる初期投資
→2-2.臨機応変な対応が困難
→2-3.維持費用が必要
3.事業用倉庫賃貸のメリット
→3-1初期費用の抑制
→3-2.柔軟性
→3-3.コスト削減
4. 事業用倉庫賃貸のデメリット
→4-1.利用の制限
→4-2.原状回復の必要
→4-3.更新時のリスク
5. 土地契約について
→5-1.自社倉庫を購入するために土地を借りる
→5-2.土地と倉庫の両方を借りる場合
→5-3.土地と倉庫の同時購入について
6.まとめ
1.事業用倉庫購入のメリット
1-1.使い方が自由
倉庫を購入して自社所有すれば、使い道や使い方にほぼ制限がありません。
一方で賃貸物件の場合、オーナーの意向で設備の導入や利用の用途など制限されることがあります。
また、賃貸物件では事業内容に即した工事が貸主によって許可されないケースもあり、
必要な機材や設備が導入できないことがあります。
自社所有の物件であれば、このような問題が発生しないため
必要な設備や機材を自由に導入することができます。
1-2.価値保有と資産機能
倉庫は不動産であるため、資産としての価値があります。
倉庫を他社に貸して賃料を得ることで事業を運営することもでき、
また売却してまとまった資金を得ることもできます。
1-3.担保利用
自社所有の倉庫には不動産担保としての価値がありますので、
融資の際などに担保として利用することができます。
2.事業用倉庫購入のデメリット
次に、事業用倉庫を購入する場合のデメリットを解説します。
2-1.大きな負担となる初期投資
倉庫を購入する場合、相当な額の資金が必要になります。
そのため初めに費用の面での負担を覚悟しなければなりません。
融資を受けることもできますが、当然ながら返済しなければなりません。
また、倉庫は第一抵当として金融機関に担保を提供することが必要になるでしょう。
2-2.臨機応変な対応が困難
一度倉庫を購入すると将来不要になった場合に柔軟に対応することが難しくなります。
倉庫を貸し出して収益を得ることもできますが、必ずしもタイミングよく借り手が現れるとは限りません。
また居住用の不動産と比較すると倉庫物件の流通は限られているため、売却する場合には時間がかかる
可能性があり最悪の場合は買い手が決まらないことも考えられます。
2-3.維持費用が必要
自社所有の物件とする場合所有者として固定資産税などの税金や、
維持管理にかかる費用も負担する必要があります。
したがってメンテナンス費用なども考慮し自社の経営に影響がないよう
十分検討しなければなりません。
3.事業用倉庫賃貸のメリット
では次に倉庫を賃貸で借りる場合のメリットを解説いたします。
3-1.初期費用の抑制
購入する場合と比べるとケースによって異なりますが初期投資はかなり抑えられます。
ただし、地域によっては敷金や礼金が必要であり、不動産業者への仲介手数料などもかかります。
しかし物件そのものに対しては購入費用がかからないため、初期費用としては軽減されます。
3-2.柔軟性
倉庫が必要なくなった場合や商品の扱いが変更になった場合でも、賃貸であれば解約が契約内容にもよりますが
解約が比較的容易に可能です。
そのため事業から撤退する際にも迅速かつ低コストで対応できます。
ただし、契約内容によっては数か月前からの契約解除通知が必要となるため
解約までに時間がかかる場合がありますので注意が必要です。
3-3.コスト削減
借りる倉庫によって異なりますが、通常借り手は根本的な維持管理費や固定資産税などの税金を
負担する必要がありません。
よって不動産価値を維持するためにかかるコストを節約できます。
4.事業用倉賃貸倉庫のデメリット
では賃貸する場合のデメリットはどうでしょうか。
4-1.利用の制限
自社所有でない物を使用する場合は買主の意向によって使用用途や使い方が貸主の意向で
ある程度制限されることが多くあります。
設備や資材の導入には工事が必要であるため制限に違反しないか確認が必要です。
契約前に制限事項を確認することができますが新しい設備が必要になった場合、
契約後に調整するのは困難になるかもしれません。
4-2.原状回復の必要
賃貸物件の場合退去時には原状回復義務があるためその費用負担が発生します。
もし何らかの工事を行った場合、原状回復に必要な費用負担が増加することがあります。
したがって、退去時の原状回復費用の確保が必要になります。
4-3.更新時のリスク
物件を借りる場合、契約内容によって全てが決まるため契約書の細部を精査することが重要です。
また契約を更新する際にはリスクについても十分認識する必要があり、更新に伴い家賃が上がる可能性や
更新自体ができなくなる可能性がある場合も視野にいれておく必要があります。
更新ができなくなれば会社の業務に大きな影響を与えるため
契約の更新については慎重に考え、契約内容を決定することが重要です。
5.土地契約について
倉庫を購入する場合でも、借りる場合でも、その土台となる土地はつきものです。
土地と倉庫の組み合わせや契約状態に合わせて、所有するか賃貸にするかを検討しましょう。
5-1.自社倉庫を購入するために土地を借りる
自社倉庫を購入する場合通常土地は自由に利用可能ですが土地が借地の場合
土地に影響を及ぼす大規模な工事や改修が許可されないことがあります。
許可が得られたとしても、契約終了時には土地を元の状態に戻す責任が発生するため
法的・費用的なリスクに留意する必要があります。
5-2.土地と倉庫の両方を借りる場合
同じ所有者から両方を借りる場合でも両方の契約について連動する内容にしておかないと、
片方の契約が終了することで、もう一方の契約も無効になってしまいます。
できるだけ、一つの契約書にまとめた方がリスク管理上好ましいでしょう。
5-3.土地と倉庫の同時購入について
自社がすでに土地を所有している場合は倉庫を購入するだけで済みますが、
所有していない場合は土地と倉庫の両方を購入する必要があり、大きな費用負担が生じます。
最も初期費用が低く事業撤退時などの機動性に優れるのは倉庫だけを購入する方法ですが、
同時に自由度も制限されます。
リスクや特性を考慮し、土地と一緒にどのような形態で購入するかを検討すると良いでしょう。
6.まとめ
以上、事業用倉庫について購入と賃貸の両方の選択肢を比較し
判断のための基準をご紹介いたしました。
倉庫が長期的に必要な場合は購入することも視野に入れてみるといいかもしれません。
ただし、購入にはまとまった初期費用が必要となり将来的な処分（例えば売却や賃貸）
についても考慮する必要があります。
一方、賃貸は、将来的な撤退が容易であり将来性が不透明な場合や期間が限定されている場合には、
リスクが小さい選択肢となります。
ただし、賃貸物件は利用が制限されることに加え契約更新時にリスクがあることを忘れてはいけません。
倉庫を買うべきか借りるべきか、自社にとって最適な選択肢をよく吟味して
ご検討することが望ましいでしょう.
大倉グループでは事業用不動産に関する多数の実績に基づいた経験や知識がございます。
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