用途地域とは？土地活用を始める前に知っておきたい都市計画法 | 株式会社センチュリーダイソー【ロジコロ大阪】大阪本社

土地活用についてご興味をお持ちの皆様、『用途地域』という言葉をご存じでしょうか。


都市計画法により土地には『用途地域』と呼ばれるそれぞれの土地の用途が定められて

いて、どのような場所にでも好きなものを建てられるわけではありません。


土地活用を考えるにあたって、所有する土地の用途地域を調べ、理解しておくことは

とても重要です！



そこで今回のコラムでは『用途地域』の目的、種類や建築可能な建物種別、建築の際の

注意点について解説します。

1. 用途地域の目的

用途地域に触れる前に、まずは用途地域を定める『都市計画法』についてしっかりと

認知しておくことが必要でしょう。


都市計画法とは、『都市の健全な発展と秩序ある整備』のための法律です。

都市計画法に定められた用途によって『都市計画区域』が存在し、故に定められた用途

の建物しか建築できないことになっています。

全人口の約94％が住むエリアには都市計画区域に指定され、区域内には建築物の制限が

設けられています。


ここからは、都市計画法の規定の２つのルールである、「都市計画」と「区域区分」

について見ていきましょう。

1-1.都市計画

都市計画とは、都市の健全な発展と秩序ある整備の為に定められた都市整備の計画です。

ただし、日本全国には都市に適したエリアやそうでない場合もあります。


都市計画法では下記のように3つに区域が分かれています。

区域	詳細	用途地域設定 の有無
都市計画区域	多くの人が生活し、計画的な街づくりを行う区域	必要
都市計画区域外	居住する人が少なく、市街化計画は保留中	不要
準都市計画区域	人は少ないが、将来的に市街化計画が進展する 可能性あり	一部要

令和3年度の国土交通省のデータ（国土交通省都市計画）によると、日本の全人口約94％

が都市計画区域内に居住しています。

都市計画区域内では用途地域が定められていて、建築物は都市の健全な発展と秩序ある

整備の為の都市計画法の基準に従う必要があります。


『都市計画区域』と『準都市計画区域の一部（都市開発が行われる地域）』においては

用途利用の秩序保持、環境の保全の目的で用途地域が定められています。

1-2.区域区分

さらに多くの人が居住する都市計画区域においては区域が細分化され、3つに分かれて

います。

区分	詳細	用途地域設定 の有無
市街化区域	すでに市街化されており積極的に市街化を 図る区域	必須
市街化調整区域	主に農地や緑地につき建築は許可が必要	原則無し
非線引き区域	上記以外の地域・市街化予定の区域	設定可能

健全な都市発展のため、多くの人が居住する市街化区域はさらに21通りに区分化されて

いて、用途地域はその一つになります。

用途地域ではそのエリア内における建物の用途や種類を制定。


用途地域を定めることにより、住居系用途のエリア内には商業施設や工場などの騒音が

原因で住環境の安全を侵害することがないよう秩序を守った都市開発を推進しています。

2. 用途地域の種別と建築可能な用途の建物

用途地域は主に住居系・商業系・工業系の３つに分かれ、さらに13種類の用途地域が

定められています。


ここでは13種類の用途地域と建築可能な用途について分かりやすく解説します。

2-1.住居系

主に安心できる住環境を維持する為に定められた区域で、居住用の建築が可能。

商業施設や工場等の建設には制限があります。


住居系の用途は以下の8種類です。

・第一種低層住居専用地域
・第二種低層住居専用地域
・第一種中高層住居専用地域
・第二種中高層住居専用地域
・第一種住居地域
・第二種住居地域
・準住居地域

基本的に上記の用途地域は上にいくほど用途の制限が厳しくなります。

第一種と第二種に分かれている区域においては第一種の方が規制は厳しくなります。


用途の制限が多いとクリアする条件が多くハードルも上がりますが、その分良好な住環境

が整っています。


それぞれの区域と建築可能な用途を以下の表でまとめました。

	第一種 低層 住居 専用 地域	第二種 低層 住居 専用 地域	第一種 中高層 住居 専用 地域	第二種 中高層 住居 専用 地域	第一種 住居 専用 地域	第二種 住居 専用 地域	準住居 地域	田　園 住居 地域
住宅	〇	〇	〇	〇	〇	〇	〇	〇
公共 施設	△	△	〇	〇	〇	〇	〇	△
店舗	×	△	△	△	〇	〇	〇	△
事務所 等	×	×	×	△	△	〇	〇	×
ホテル	×	×	×	×	△	〇	〇	×
娯楽 施設	×	×	×	×	△	△	△	×
工場 倉庫	△	△	△	△	△	△	△	×

※補足１：公共施設の△のエリアでは大学等の建築制限があります

※補足２：△のエリアは建築面積により規制があります

2-2.商業系

商業系の用途地域は以下の2種類です。

・近隣商業地域
・商業地域

一般的に工場・倉庫といった工業系の施設以外の住居、店舗、事務所や娯楽施設等の商業

施設は以下の表のように用途の制限なく建築ができます。

	近隣商業地域	商業地域
住宅	〇	〇
公共施設	〇	〇
店舗	〇	〇
事務所等	〇	〇
ホテル	〇	〇
娯楽施設	△	〇
工場・倉庫	△	△

※補足：近隣商業地域では個室付き浴場やキャバレー等の娯楽施設の用途が制限され

ます。

2-3.工業系

最後に紹介する用途地域は工業系の3種類です。

・準工業地域
・工業地域
・工業専用地域

いずれも倉庫や工場等の事業用の物件を建築しやすい用途地域です。

また、工業専用地域内では住宅の建築が認められていません。

	準工業地域	工業地域	工業専用地域
住宅	〇	〇	×
公共施設	〇	×	×
店舗	〇	〇	△
事務所等	〇	〇	〇
ホテル	〇	×	×
娯楽施設	△	△	△
工場・倉庫	△	〇	〇

※補足①：工業専用地域内の店舗は物品販売、飲食店の店舗は不可

※補足②：娯楽施設における用途・面積制限あり

※補足③：工業地域、工業専用地域内における公共施設においては老人ホームの建築は

認められていますが、病院は不可

2-4.用途地域がまたがった土地

なかには所有する土地が用途地域の境目に位置し、1つの土地に用途地域が2つ指定され

ている場合があります。

そういった場合は『敷地全体の面積に対し用途地域が広い方の区域』の規制が優先され

ます。

3. それぞれの用途地域に適した土地活用法

さて、ここまでは用途地域の主な種類やそれぞれの用途内で建築可能な建物の種別に

ついて解説しましたが、それぞれの用途地域にあった土地活用方法についてもご紹介

します。

3-1.住居系におすすめの土地活用方法

住居系の地域では、賃貸アパート・マンション経営や戸建て賃貸等をはじめ、保育所や

診療所、老人ホームやサ高住、駐車場、ガレージハウス経営などの土地活用がおすすめ

です。


一方、住居系の用途地域内での店舗やオフィスビルの建設の際には面積が制限されている

為、規制を事前に調べた上で検討するようにしましょう。

3-2.商業系におすすめの土地活用方法

商業系の用途地域には基本的にすべての土地活用が可能です。

用途地域上、ロードサイド店舗やコンビニエンスストア、ビジネスホテル、オフィスビル

や保育所、診療所がおすすめです。


さらに、商業系の用途地域内では容積率が高く設定されることが多いため、賃貸アパート

やマンションにも向いているでしょう。

3-3.工業系におすすめの土地活用方法

工業系の用途地域では、比較的広い用途での建築が可能ですが、工業専用地域内での居住

用の建物建築が認められず、店舗の建築にも制限がある点に注意しなくてはいけません。


用途地域から考えると、倉庫や工場といった事業用の土地活用をおすすめします。

なお、工場や倉庫を建てる際には環境に配慮した上で土地活用の用途を検討することも

大切です。

4. 用途地域の調べ方

さて、これまで用途地域や用途地域別のおすすめの活用方法を紹介しましたが、土地活用

を検討するにあたって用途地域を確認するためにはどういった方法があるのでしょうか。

・インターネット検索
・不動産会社に聞く
・自治体に聞く

自治体によってはインターネット上で用途地域を検索できるサービスがありますので、

「〇〇市（調べたい地域の名前）＋用途地域」と検索して調べてみましょう。


ただし、ネット上で検索できるシステムが整っていない自治体がありますので、その場合

には不動産会社に依頼する、あるいは自治体に直接聞くことをおすすめします。

5. まとめ

土地活用方法を検討するにあたり、所有する土地にはどういった建物が建てられるか事前

に確認しておくことが大変重要です。

まずは用途地域を調べることで所有する土地にはどういった活用方法が向いているのかを

検討する材料にもなります。


土地活用について数種類の方法がある場合には、所有する土地の用途を調べた上で土地活

用方法を絞り込むとよいでしょう。

ご相談はセンチュリーダイソーへ

ロジコロ大阪を運営するセンチュリーダイソーでは、1973年創立以来培ってきた専門

スキルを活かし、オーナー様のご要望に沿えるよう最適な活用方法をご提案いたします。


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アパート・マンション、駐車場付き建物、駐車場（月極・コインパーキング）、ガレージ

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の土地活用をサポートしました。

とくに倉庫・工場等の事業用不動産のノウハウにおいてはセンチュリーダイソーとして

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検討していた土地活用方法では需要が見込めないような土地でも倉庫・工場の場合、好立

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