土地活用の種類と選び方
土地活用コラム
＊目次＊
空き地や遊休地は放置のままでも固定資産税は支払い続けることになりますので
負の資産になってしまう恐れが。
そのため、空き地や遊休地をお持ちの方の多くは、何かしら土地の活用を
ご検討されるかと思います。
土地の活用と言っても何が有効なのか、何を選べばいいかの判断は難しいですよね。
そこで、所有している土地を有効活用する4つの選び方をご紹介いたします。
土地活用を考えると、まずは収益をできるだけ多く確保したいと思うでしょう。
土地活用方法の中でも収益性を重視した場合、
等が選択肢として考えられます。
上記の選択肢にはそれぞれ空室リスクや日照量変化に伴うリスク等もあるため、
選ぶ際にはそれぞれのリスクについても
事前にリサーチすることが大切です。
高収益をあまり期待せず、『固定資産税分の収益を得られれば十分』という方には
安定性を重視した土地活用がいいでしょう。
なかでも、人件コスト等のランニングコストを低く抑えられるコインランドリーや
コインパーキングがおすすめです。
また、保育園や医療施設等、公共性の高い施設経営も長期的な安定を見込める
選び方です。
利用者はリピーターになる可能性が高いため、安定した経営が可能ですが、
利用者を獲得できなければ収益に繋がりませんので、立地等周辺環境の事前調査は
必須です。
初期費用はいずれの土地活用を選んでも欠かせませんが、
選び方次第では初期費用を少なく抑えられる土地活用方法があります。
初期費用をなるべく少なく済ませたい方は、駐車場経営、特に機械導入の不要な
月極駐車場などがおすすめです。
また、近年はトランクルームやトレーラーハウスなども初期投資が少なく、
人気のある活用法です。
しかし、駐車場等は建物が存在せず固定資産税の減税対象にはなりませんので、
節税効果が少ない点においては注意が必要です。
ここまでは土地活用方法の選び方と土地活用を始める前の注意点について
触れてきました。
これからは土地活用方法22パターン、さらにそれぞれのメリット・デメリット
についてご説明いたします。
まず、ひとつ目の土地活用の方法は、分かりやすい売却です。
土地の売却における最大のメリットは、売却資金としてまとまったお金を
得ることができ、売却後は固定資産税の支払いがなくなる点でしょう。
ただ、継続的な収入を得ることはできないというデメリットがあります。
売却時には仲介手数料や登記費用などの諸経費に加え、
売却により得た収益に対しては譲渡所得税がかかりますので
事前にしっかりと計算した上で売却計画を進めましょう。
土地活用方法として借地を選んだ場合、住宅街であれば家庭菜園や畑、
資材置き場としての活用です。
借地での賃料収入は建物賃料に比べると収益性は低いものの、
安定性を求めるのであればおすすめです。
土地を貸して借主が建物を建てることも一つの手段ですが、
その場合借地期間が30年以上と定められているため、注意が必要です。
初期費用の必要な賃貸アパート・マンションですが、
すでに土地を所有している場合には
資金計画も比較的余裕をもって考えることができますので、
おすすめの活用方法です。
稼働にもよりますが、満室に近い経営を続けることができれば
数年で初期投資費用を回収でき、将来的には安定した不労収入に
繋がることもあるため、収益性の高い土地活用方法です。
一方で、固定資産税として共用部分の電気代、メンテナンス費用など定期的な
支出があるほか、不動産所得として税金も納める必要があります。
初期費用や支出も多くなるアパート・マンション経営ですが、
マイナスになった場合にはほかの所得のプラスと損益通算できるため、
サラリーマンにも人気です。
賃貸アパート・マンションの経営と似た方法ですが、
戸建ての賃貸は世帯数が限られている点が特徴です。
こちらも収益性を増やしたい方におすすめの方法ですが、
小さな土地からでも始められることが最大のメリットと言えます。
ただし、世帯数が限られていることから、空室期間は収入が全く得られない
可能性があるというデメリットがあります。
コストパフォーマンスという点において、ここ数年注目を浴びているのが
シェアハウスです。
基本的には賃貸マンション・アパートと同じ運用となりますが、
建築費用を抑えることができるため、初期投資額を重視したい方には
おすすめです。
しかし、管理会社へ支払うコストが高くなる傾向がありますので、
留意が必要でしょう。
賃貸併用住宅は、所有する土地の建物内に居住用と賃貸用に使う部分がある
住宅のことです。
アパート・マンションや戸建てと同様に考えることができますね。
賃貸併用住宅には、小規模住宅用地の特例が適用されることから
相続税のみではなく固定資産税の節税対策にもなりますので、
節税を重視する方には適した方法です。
また、居住部分の規模によってアパートローンより金利の低い
住宅ローンでの利用を適用するとお得です。
ただ、収益物件や自己居住用としても借主からは中途半端と判断され、
売却しづらい可能性があるという点がデメリットといえるでしょう。
ガレージハウスとは車庫付き住宅のことで、車やアウトドアを趣味とする
人たちには近年人気のある賃貸物件です。
1階部分にガレージを組み込んで、上階を居住部分やはもちろん
フリースペースとして利用できます。
車庫面積が建物の延床面積の1/5以下であれば、車庫部分は建築面積から
除外され、固定資産税の対象外になるため、節税対策としてのメリットの
大きな土地活用方法となります。
また、居住用、趣味と生活の共存できるスペース等のニーズから賃料を
高めに設定できるため、収益性に期待できることも魅力的なメリット
ですね。
但し、市場データが少ないため、建物プランや入居者募集についての
綿密な事前調査が必須になる点においてはデメリットとも言えるでしょう。
トレーラーハウスは車両扱いになりますので、本来であれば
用途地域上、建物を建てることができない市街化調整区域などでも
住居として設置することが可能です。
近年はキャンピングカー等の移動できるプライベート空間という需要と共に
注目を浴びている手段です。
トレーラーハウスは本体価格や本体の移動、設置作業に300万円程度の費用
がかかりますが、他のアパート・マンション等に比べると圧倒的に初期費用が
少ないため、初期投資額を重視している方におすすめの土地活用です。
また、住居や店舗としても活用することができることから、柔軟性に
富んでいる点が特徴です。
ただ、設置する場所によっては地盤改良などが初期費用に追加でかかってくる
場合もあるため、事前に確認が必要です。
駐車場経営では、月極駐車場とコインパーキングの2つがあります。
いずれも初期費用、管理の手間が少ないため、初期投資額や安定性を
重視したい方にはおすすめです。
土地活用として駐車場経営の利用が向く土地としては、住宅街の中や、
駅の近くなど、施設利用の為の駐車場として需要が見込める場所などが
考えられます。
月極駐車場におけるメリットとしては、機械の導入も不要のため
安い初期費用でスタートできることに加え、将来的に他の業態転換も簡単
という点です。
コインパーキングの土地活用には、機械を購入するという投資はありますが、
収益性は上げることができるため、一般的には月極駐車場よりも
コインパーキング形式の方が収益性は高いとされています。
土地内にトランクルームを設置して契約者の荷物を入れるといった
土地活用方法です。
収益性は駐車場経営と似ており、トランクルームにおいても専門業者に
土地を一括借り上げしてもらう方法と自分でトランクルームを購入して設置し、
管理を依頼する方法があります。
駐車場同様、初期投資額を抑えたい方におすすめの土地活用方法です。
専門業者に一括で委託する場合は、トランクルームを購入する費用が
抑えられる反面収益が下がります。一方、自分でトランクルームを購入し、
管理のみを業者に依頼する方法であれば収益性を上げることができます。
トランクルームの経営は、比較的場所を選ばず始めることができる点が
メリットの一つと言えるでしょう。
コインランドリー用の建物を建てて設備を導入し、コインランドリーの
利用者からの支払いで収入を得る活用方法です。
狭い土地でも導入しやすく、人員コストを割く必要がありません。
リピーターを見込める可能性が高いため、安定した収益も見込めます。
ランニングコストが低く、比較的手軽に運営できるというメリットもあります。
一方で、設備の導入や建物の建設等初期費用がかかる点があげられます。
また、入念な周辺環境のリサーチや価格調整等、運用を始めてからも
念入りな努力が必要です。
地域によりますが、利用者が車で洗濯物を運ぶ点もふまえると駐車場も
数台分あることが望ましいでしょう。
太陽光発電による土地活用方法は、太陽光発電システムのパネルを土地に
設置し、売電収入を得る方法です。
事業用の設置であれば20年間売電価格が固定されるため、安定した収入が
20年間見込まれます。
太陽光発電に関しては国が推進していることから補助金等の制度が
充実していますが、自治体によって制度の違いがあるため、
事前にリサーチが必要です。
一方、デメリットとしては太陽光発電システムの発電効率や、破損による
システムの故障等がリスクとして考えられます。
太陽光発電による土地活用は、周りに建物の建つ心配のない郊外の大きな
土地での運用がおすすめです。
ロードサイドとは幹線道路沿いや人通りの多い道路に面した土地のことで、
視認性の良さを活かして商業系の店舗を建てることで土地活用を行います。
ロードサイドの土地活用にはリースバック方式と事業用定期借地方式
の2種類あります。
事業用定期借地方式であれば、自己資金ゼロからの経営が可能なため
初期投資額を重視したい方におすすめと言えます。
リースバック方式は、建物を建てて店舗を貸し、賃料収入を得ることが
できます。
但し、建物の所有権は土地所有者になるため、固定資産税・都市計画税を
納めなければなりません。
事業用定期借地方式での運用が採用されることが多いですが、
初期費用がかからない反面、出店企業に土地のみを貸すことになるため、
収益は建物賃料程の期待はできません。
立地条件が重要ですが、コンビニの経営方式もロードサイドと同じく
事業用定期借地方式とリースバック方式の2種類であり、それぞれによって
初期費用や収益性が異なります。
コンビニ経営により収益性が見込める立地的条件であれば初期投資額を
抑えながら高収益を見込めます。
また、コンビニ経営は一般的に10～30年程度と長い契約期間のため、
長期的な収入も見込めます。
但し、交通量の多い道路沿いであるなど条件が限定的であること、
コンビニでは税金等の優遇措置から外れますので、節税効果はあまり期待
できないのがデメリットです。
ビジネスホテルは、出張者等のビジネス利用を目的としたホテルのことです。
立地次第では高稼働を維持でき、収益性も期待できる活用方法ですが、
建築費用は少なくとも数億円を見込む必要があることや、建物の転用が
難しい点に注意が必要です。
児童福祉施設の一つで、共働きの増加に伴い近年待機児童が社会問題
となっており、土地活用の一つとして待機児童問題へ貢献できる
と注目されている方法です。
各自治体によって異なりますが、児童福祉施設として保育園運営には
税金が免除されるというメリットがあります。
一般的に20年以上の契約となるため長期的な安定した収入も魅力的です。
但し、保育園の開園に向けて自治体の審査や認可を得るため、
長い年月を要することがあります。
医療施設は「診療所」と「病院」の２種類あり、それぞれ病床数が
定められております。
診療所の場合は、各戸にキッチンや浴室を備える必要があるため、
アパートやマンションより初期費用を抑えることが可能で、
安定した経営も見込まれます。
但し、病院の場合は用途地域の制限もありますので
事前に検討が必要です。
少子高齢化の進む日本において今後市場の拡大が期待されている
分野の土地活用方法です。
老人ホームの施設運営業者の希望に沿った施設を貸主が建設し、
運営業者が一括借り上げの上運営を担います。
建物の賃貸借契約においては20年以上の契約が義務付けられているため、
長期間にわたり安定した収入を得られ、一括借り上げによって空室等稼働の
心配がないため、安定性を重視する方にはおすすめです。
但し、老人ホームの設営にはある程度の土地の広さが必要な他、安定した
老人ホームの運営を行うための優良な介護事業者選びが肝心です。
サ高住とは、高齢者向けに見守り介護サービスや生活相談等のサービスを
提供する施設となっており、運営方法は基本的には老人ホームと同じです。
一定の条件を満たすことで補助金や、税制優遇がありますので、
節税対策を重視した土地活用も可能です。
一方で、床面積や設備設置の規定が多く、初期投資額が高くなりがちです。
グループホームとは、認知症の高齢者が専門スタッフのサービスを受けながら
共同で生活をする施設です。
グループホームの目的は、認知症の進行を緩和させるための施設です。
経営としては、オーナー型整備、事業者型整備、自ら運営の3通りの
運営方法があり、オーナー型整備と事業者型整備では稼働状況によらず
毎月安定した収入が入ります。高齢者向けの設備を設置する必要があるため、
建築費用はかさみがちです。
土地信託とは、信託契約を結んで土地を提供し信託会社が土地の運用で得た
利益から配当を分配し利益を得ます。
信託契約終了後には土地に建てたものはそのまま受け取ることができます。
土地信託では土地活用にかかる初期費用は信託会社名義で調達するため、
初期費用がかかりません。
そのため初期費用を抑えたい方には適した土地活用方法となります。
但し、土地の運用がうまくいかなければ収益が得られないこともありますので
土地活用の際には信託する業者は慎重に選ぶ必要があります。
等価交換は、所有者の土地にデベロッパーが建物を建て、所有者は完成した
建物や土地の内から提供した土地に見合った利益を取得します。
等価交換には譲渡税の優遇措置があるため、節税対策におすすめです。
リスクを背負わず、収益を得ることができますが、収益の配分は
少なくなります。
いかがでしたか？
これまで22種類の土地活用方法についてご紹介いたしました。
いずれの方法も所有する土地に適した土地活用方法の事前のリサーチ、
準備を念入りに行わないと期待以上の収益を得られなかったり、
想定以上の初期費用の発生など、予定外の方向に物事が進む恐れがあります。
これらを回避するためには、土地活用を始めるにあたってじっくりと検討する
期間を設けることが大切です。
また、土地活用のノウハウを持った不動産会社などの専門家に相談することを
おすすめします。
ロジコロ大阪を運営する株式会社センチュリーダイソー（大倉グループ）は、
1973年の創業以来、事業用不動産に特化した事業を展開してきました。
これまで培った経験と実績を最大限に活用し、オーナー様の大切な土地などの
資産の価値を向上すべく、最適なコストパフォーマンスとメンテナンスを
実現できるような土地活用方法をご提案いたします。
株式会社センチュリーダイソーでは、アパート・マンションはもちろんのこと、
倉庫やロードサイド店舗、駐車場付き建物、駐車場（月極・コインパーキング）、
ガレージハウス、シェアハウス、太陽光発電、保育園等、事業用不動産における
幅広いジャンルの土地活用をサポートさせていただきました。
土地活用のご提案からコンサルティング、管理業務まで
是非、大倉グループにお任せ下さい。
土地活用には様々な方法があります。
『土地活用』と聞くとマンションやアパート経営、駐車場経営などを
思い浮かぶ方も多いのではないでしょうか。
こちらの記事では、代表的な土地活用の方法から最新の方法まで、幅広い情報と
それぞれのメリット・デメリットについてまとめてご紹介いたします。
＊目次＊
●土地活用方法の選び方
空き地や遊休地は放置のままでも固定資産税は支払い続けることになりますので
負の資産になってしまう恐れが。
そのため、空き地や遊休地をお持ちの方の多くは、何かしら土地の活用を
ご検討されるかと思います。
土地の活用と言っても何が有効なのか、何を選べばいいかの判断は難しいですよね。
そこで、所有している土地を有効活用する4つの選び方をご紹介いたします。
1-1 収益性重視の選び方
土地活用を考えると、まずは収益をできるだけ多く確保したいと思うでしょう。
土地活用方法の中でも収益性を重視した場合、
- ・アパート・マンション経営
- ・コンビニ等の店舗経営
- ・太陽光発電
等が選択肢として考えられます。
上記の選択肢にはそれぞれ空室リスクや日照量変化に伴うリスク等もあるため、
選ぶ際にはそれぞれのリスクについても
事前にリサーチすることが大切です。
1-2安定性を重視した選び方
高収益をあまり期待せず、『固定資産税分の収益を得られれば十分』という方には
安定性を重視した土地活用がいいでしょう。
なかでも、人件コスト等のランニングコストを低く抑えられるコインランドリーや
コインパーキングがおすすめです。
また、保育園や医療施設等、公共性の高い施設経営も長期的な安定を見込める
選び方です。
利用者はリピーターになる可能性が高いため、安定した経営が可能ですが、
利用者を獲得できなければ収益に繋がりませんので、立地等周辺環境の事前調査は
必須です。
1-3初期投資額を重視した選び方
初期費用はいずれの土地活用を選んでも欠かせませんが、
選び方次第では初期費用を少なく抑えられる土地活用方法があります。
初期費用をなるべく少なく済ませたい方は、駐車場経営、特に機械導入の不要な
月極駐車場などがおすすめです。
また、近年はトランクルームやトレーラーハウスなども初期投資が少なく、
人気のある活用法です。
しかし、駐車場等は建物が存在せず固定資産税の減税対象にはなりませんので、
節税効果が少ない点においては注意が必要です。
1-4節税対策を重視した選び方
節税のための土地活用には、建物が必要になる土地活用方法から選ぶことになるため、
アパート・マンション・店舗等、賃貸経営が主な選択肢になります。
稼働率によってですが、高収益を得ることも可能でしょう。
但し、イニシャルコストが高額になるため、事前の資金計画を綿密に立てておくことが
重要です。
●土地活用を始める前の注意点
土地活用を始めるにあたり、まず確認しておきたい点は
所有している土地の用途地域を調べておくことです。
土地にはそれぞれ利用できる用途が定められていますので、
土地活用を考える際には必ず所有している土地の用途を確認しましょう。
また、建築できる建物の大きさも定められていますので、
建ぺい率や容積率も確認しておくといいですね。
●土地活用方法22選
ここまでは土地活用方法の選び方と土地活用を始める前の注意点について
触れてきました。
これからは土地活用方法22パターン、さらにそれぞれのメリット・デメリット
についてご説明いたします。
①売却
まず、ひとつ目の土地活用の方法は、分かりやすい売却です。
●メリット・デメリット●
土地の売却における最大のメリットは、売却資金としてまとまったお金を
得ることができ、売却後は固定資産税の支払いがなくなる点でしょう。
ただ、継続的な収入を得ることはできないというデメリットがあります。
売却時には仲介手数料や登記費用などの諸経費に加え、
売却により得た収益に対しては譲渡所得税がかかりますので
事前にしっかりと計算した上で売却計画を進めましょう。
②借地（土地を貸す）
土地活用方法として借地を選んだ場合、住宅街であれば家庭菜園や畑、
資材置き場としての活用です。
●メリット・デメリット●
借地での賃料収入は建物賃料に比べると収益性は低いものの、
安定性を求めるのであればおすすめです。
土地を貸して借主が建物を建てることも一つの手段ですが、
その場合借地期間が30年以上と定められているため、注意が必要です。
③アパート・マンション
初期費用の必要な賃貸アパート・マンションですが、
すでに土地を所有している場合には
資金計画も比較的余裕をもって考えることができますので、
おすすめの活用方法です。
●メリット・デメリット●
稼働にもよりますが、満室に近い経営を続けることができれば
数年で初期投資費用を回収でき、将来的には安定した不労収入に
繋がることもあるため、収益性の高い土地活用方法です。
一方で、固定資産税として共用部分の電気代、メンテナンス費用など定期的な
支出があるほか、不動産所得として税金も納める必要があります。
初期費用や支出も多くなるアパート・マンション経営ですが、
マイナスになった場合にはほかの所得のプラスと損益通算できるため、
サラリーマンにも人気です。
④戸建賃貸
賃貸アパート・マンションの経営と似た方法ですが、
戸建ての賃貸は世帯数が限られている点が特徴です。
●メリット・デメリット●
こちらも収益性を増やしたい方におすすめの方法ですが、
小さな土地からでも始められることが最大のメリットと言えます。
ただし、世帯数が限られていることから、空室期間は収入が全く得られない
可能性があるというデメリットがあります。
⑤シェアハウス
コストパフォーマンスという点において、ここ数年注目を浴びているのが
シェアハウスです。
●メリット・デメリット●
基本的には賃貸マンション・アパートと同じ運用となりますが、
建築費用を抑えることができるため、初期投資額を重視したい方には
おすすめです。
しかし、管理会社へ支払うコストが高くなる傾向がありますので、
留意が必要でしょう。
⑥賃貸併用住宅
賃貸併用住宅は、所有する土地の建物内に居住用と賃貸用に使う部分がある
住宅のことです。
アパート・マンションや戸建てと同様に考えることができますね。
●メリット・デメリット●
賃貸併用住宅には、小規模住宅用地の特例が適用されることから
相続税のみではなく固定資産税の節税対策にもなりますので、
節税を重視する方には適した方法です。
また、居住部分の規模によってアパートローンより金利の低い
住宅ローンでの利用を適用するとお得です。
ただ、収益物件や自己居住用としても借主からは中途半端と判断され、
売却しづらい可能性があるという点がデメリットといえるでしょう。
⑦ガレージハウス
ガレージハウスとは車庫付き住宅のことで、車やアウトドアを趣味とする
人たちには近年人気のある賃貸物件です。
1階部分にガレージを組み込んで、上階を居住部分やはもちろん
フリースペースとして利用できます。
●メリット・デメリット●
車庫面積が建物の延床面積の1/5以下であれば、車庫部分は建築面積から
除外され、固定資産税の対象外になるため、節税対策としてのメリットの
大きな土地活用方法となります。
また、居住用、趣味と生活の共存できるスペース等のニーズから賃料を
高めに設定できるため、収益性に期待できることも魅力的なメリット
ですね。
但し、市場データが少ないため、建物プランや入居者募集についての
綿密な事前調査が必須になる点においてはデメリットとも言えるでしょう。
⑧トレーラーハウス
トレーラーハウスは車両扱いになりますので、本来であれば
用途地域上、建物を建てることができない市街化調整区域などでも
住居として設置することが可能です。
近年はキャンピングカー等の移動できるプライベート空間という需要と共に
注目を浴びている手段です。
●メリット・デメリット●
トレーラーハウスは本体価格や本体の移動、設置作業に300万円程度の費用
がかかりますが、他のアパート・マンション等に比べると圧倒的に初期費用が
少ないため、初期投資額を重視している方におすすめの土地活用です。
また、住居や店舗としても活用することができることから、柔軟性に
富んでいる点が特徴です。
ただ、設置する場所によっては地盤改良などが初期費用に追加でかかってくる
場合もあるため、事前に確認が必要です。
⑨駐車場
駐車場経営では、月極駐車場とコインパーキングの2つがあります。
いずれも初期費用、管理の手間が少ないため、初期投資額や安定性を
重視したい方にはおすすめです。
土地活用として駐車場経営の利用が向く土地としては、住宅街の中や、
駅の近くなど、施設利用の為の駐車場として需要が見込める場所などが
考えられます。
●メリット・デメリット●
月極駐車場におけるメリットとしては、機械の導入も不要のため
安い初期費用でスタートできることに加え、将来的に他の業態転換も簡単
という点です。
コインパーキングの土地活用には、機械を購入するという投資はありますが、
収益性は上げることができるため、一般的には月極駐車場よりも
コインパーキング形式の方が収益性は高いとされています。
⑩トランクルーム
土地内にトランクルームを設置して契約者の荷物を入れるといった
土地活用方法です。
収益性は駐車場経営と似ており、トランクルームにおいても専門業者に
土地を一括借り上げしてもらう方法と自分でトランクルームを購入して設置し、
管理を依頼する方法があります。
●メリット・デメリット●
駐車場同様、初期投資額を抑えたい方におすすめの土地活用方法です。
専門業者に一括で委託する場合は、トランクルームを購入する費用が
抑えられる反面収益が下がります。一方、自分でトランクルームを購入し、
管理のみを業者に依頼する方法であれば収益性を上げることができます。
トランクルームの経営は、比較的場所を選ばず始めることができる点が
メリットの一つと言えるでしょう。
⑪コインランドリー
コインランドリー用の建物を建てて設備を導入し、コインランドリーの
利用者からの支払いで収入を得る活用方法です。
狭い土地でも導入しやすく、人員コストを割く必要がありません。
●メリット・デメリット●
リピーターを見込める可能性が高いため、安定した収益も見込めます。
ランニングコストが低く、比較的手軽に運営できるというメリットもあります。
一方で、設備の導入や建物の建設等初期費用がかかる点があげられます。
また、入念な周辺環境のリサーチや価格調整等、運用を始めてからも
念入りな努力が必要です。
地域によりますが、利用者が車で洗濯物を運ぶ点もふまえると駐車場も
数台分あることが望ましいでしょう。
⑫太陽光発電
太陽光発電による土地活用方法は、太陽光発電システムのパネルを土地に
設置し、売電収入を得る方法です。
事業用の設置であれば20年間売電価格が固定されるため、安定した収入が
20年間見込まれます。
●メリット・デメリット●
太陽光発電に関しては国が推進していることから補助金等の制度が
充実していますが、自治体によって制度の違いがあるため、
事前にリサーチが必要です。
一方、デメリットとしては太陽光発電システムの発電効率や、破損による
システムの故障等がリスクとして考えられます。
太陽光発電による土地活用は、周りに建物の建つ心配のない郊外の大きな
土地での運用がおすすめです。
⑬ロードサイド
ロードサイドとは幹線道路沿いや人通りの多い道路に面した土地のことで、
視認性の良さを活かして商業系の店舗を建てることで土地活用を行います。
●メリット・デメリット●
ロードサイドの土地活用にはリースバック方式と事業用定期借地方式
の2種類あります。
事業用定期借地方式であれば、自己資金ゼロからの経営が可能なため
初期投資額を重視したい方におすすめと言えます。
リースバック方式は、建物を建てて店舗を貸し、賃料収入を得ることが
できます。
但し、建物の所有権は土地所有者になるため、固定資産税・都市計画税を
納めなければなりません。
事業用定期借地方式での運用が採用されることが多いですが、
初期費用がかからない反面、出店企業に土地のみを貸すことになるため、
収益は建物賃料程の期待はできません。
⑭コンビニ
立地条件が重要ですが、コンビニの経営方式もロードサイドと同じく
事業用定期借地方式とリースバック方式の2種類であり、それぞれによって
初期費用や収益性が異なります。
●メリット・デメリット●
コンビニ経営により収益性が見込める立地的条件であれば初期投資額を
抑えながら高収益を見込めます。
また、コンビニ経営は一般的に10～30年程度と長い契約期間のため、
長期的な収入も見込めます。
但し、交通量の多い道路沿いであるなど条件が限定的であること、
コンビニでは税金等の優遇措置から外れますので、節税効果はあまり期待
できないのがデメリットです。
⑮ビジネスホテル
ビジネスホテルは、出張者等のビジネス利用を目的としたホテルのことです。
●メリット・デメリット●
立地次第では高稼働を維持でき、収益性も期待できる活用方法ですが、
建築費用は少なくとも数億円を見込む必要があることや、建物の転用が
難しい点に注意が必要です。
⑯保育園
児童福祉施設の一つで、共働きの増加に伴い近年待機児童が社会問題
となっており、土地活用の一つとして待機児童問題へ貢献できる
と注目されている方法です。
●メリット・デメリット●
各自治体によって異なりますが、児童福祉施設として保育園運営には
税金が免除されるというメリットがあります。
一般的に20年以上の契約となるため長期的な安定した収入も魅力的です。
但し、保育園の開園に向けて自治体の審査や認可を得るため、
長い年月を要することがあります。
⑰医療施設
医療施設は「診療所」と「病院」の２種類あり、それぞれ病床数が
定められております。
●メリット・デメリット●
診療所の場合は、各戸にキッチンや浴室を備える必要があるため、
アパートやマンションより初期費用を抑えることが可能で、
安定した経営も見込まれます。
但し、病院の場合は用途地域の制限もありますので
事前に検討が必要です。
⑱老人ホーム
少子高齢化の進む日本において今後市場の拡大が期待されている
分野の土地活用方法です。
老人ホームの施設運営業者の希望に沿った施設を貸主が建設し、
運営業者が一括借り上げの上運営を担います。
●メリット・デメリット●
建物の賃貸借契約においては20年以上の契約が義務付けられているため、
長期間にわたり安定した収入を得られ、一括借り上げによって空室等稼働の
心配がないため、安定性を重視する方にはおすすめです。
但し、老人ホームの設営にはある程度の土地の広さが必要な他、安定した
老人ホームの運営を行うための優良な介護事業者選びが肝心です。
⑲サービス付き高齢者住宅
サ高住とは、高齢者向けに見守り介護サービスや生活相談等のサービスを
提供する施設となっており、運営方法は基本的には老人ホームと同じです。
●メリット・デメリット●
一定の条件を満たすことで補助金や、税制優遇がありますので、
節税対策を重視した土地活用も可能です。
一方で、床面積や設備設置の規定が多く、初期投資額が高くなりがちです。
⑳グループホーム
グループホームとは、認知症の高齢者が専門スタッフのサービスを受けながら
共同で生活をする施設です。
グループホームの目的は、認知症の進行を緩和させるための施設です。
●メリット・デメリット●
経営としては、オーナー型整備、事業者型整備、自ら運営の3通りの
運営方法があり、オーナー型整備と事業者型整備では稼働状況によらず
毎月安定した収入が入ります。高齢者向けの設備を設置する必要があるため、
建築費用はかさみがちです。
㉑土地信託
土地信託とは、信託契約を結んで土地を提供し信託会社が土地の運用で得た
利益から配当を分配し利益を得ます。
信託契約終了後には土地に建てたものはそのまま受け取ることができます。
●メリット・デメリット●
土地信託では土地活用にかかる初期費用は信託会社名義で調達するため、
初期費用がかかりません。
そのため初期費用を抑えたい方には適した土地活用方法となります。
但し、土地の運用がうまくいかなければ収益が得られないこともありますので
土地活用の際には信託する業者は慎重に選ぶ必要があります。
㉒等価交換
等価交換は、所有者の土地にデベロッパーが建物を建て、所有者は完成した
建物や土地の内から提供した土地に見合った利益を取得します。
●メリット・デメリット●
等価交換には譲渡税の優遇措置があるため、節税対策におすすめです。
リスクを背負わず、収益を得ることができますが、収益の配分は
少なくなります。
●まとめ
いかがでしたか？
これまで22種類の土地活用方法についてご紹介いたしました。
いずれの方法も所有する土地に適した土地活用方法の事前のリサーチ、
準備を念入りに行わないと期待以上の収益を得られなかったり、
想定以上の初期費用の発生など、予定外の方向に物事が進む恐れがあります。
これらを回避するためには、土地活用を始めるにあたってじっくりと検討する
期間を設けることが大切です。
また、土地活用のノウハウを持った不動産会社などの専門家に相談することを
おすすめします。
●土地活用は大倉グループへ
ロジコロ大阪を運営する株式会社センチュリーダイソー（大倉グループ）は、
1973年の創業以来、事業用不動産に特化した事業を展開してきました。
これまで培った経験と実績を最大限に活用し、オーナー様の大切な土地などの
資産の価値を向上すべく、最適なコストパフォーマンスとメンテナンスを
実現できるような土地活用方法をご提案いたします。
株式会社センチュリーダイソーでは、アパート・マンションはもちろんのこと、
倉庫やロードサイド店舗、駐車場付き建物、駐車場（月極・コインパーキング）、
ガレージハウス、シェアハウス、太陽光発電、保育園等、事業用不動産における
幅広いジャンルの土地活用をサポートさせていただきました。
土地活用のご提案からコンサルティング、管理業務まで
是非、大倉グループにお任せ下さい。
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