立地で決まる土地活用：立地別おすすめ活用法

土地活用コラム

『立地別』土地活用方法


土地活用を始めるにあたって、立地は非常に重要な要素になります。

建物を建てるためにはさまざまな制限があり、どこでも自分の希望する

建物が建てられるわけではありません。


例えば、土地には“都市計画法”で定められた地域（都市の環境保全や

利便性増進のためが定められた地域）には『用途地域』が存在します。

この用途地域によって、希望する土地活用ができる場合とできない

場合が生じたりします。

そのため、立地によってニーズや建築可能な建物を精査しながら

土地活用方法を検討することが重要です。



そこで今回のコラムでは、『土地活用の立地』について紹介します。




＊目次＊




1. 土地活用における立地の重要要素


土地活用の方法は立地条件によって大きく異なってきます。

まずは、土地活用を検討する際の要素について、分かりやすくまとめました。


1-1.賃貸におけるニーズ


賃貸需要の高さは立地によって大きく変わります。

例えば、都心部等の立地条件の良い場所には、多様な賃貸需要が

あり、それに伴って、賃料単価も上がり、

収益性も見込めます。


一方、立地条件の良くない場所では、賃貸需要が低くなりますので、

立地条件に左右されない倉庫や介護系の土地活用方法を

選ぶと良いでしょう。


1-2.土地利用の規制


土地の利用規制によっては、希望通りの土地活用ができないケースも。

冒頭でも述べた『用途地域』には、定められたエリアごとに

規制があり、そのエリアごとに建てられる建物が決まっている

ことがあるため、予め確認しておくことが重要です。

土地活用において、まずは所有する土地の規制や用途地域で建築可能な

建物の種類を洗い出し、その中で最も強い賃貸需要の高い建物を選ぶ

ことが一般的です。


1-3.周辺環境


いくら駅に近い立地であっても、周辺の環境によっては適さない

土地活用方法もあります。


例えば、周辺に歓楽街があるような立地での賃貸住宅等の土地活用は

難しいでしょう。

また、周辺にゴミ処理場等の嫌悪施設があるような立地も賃貸住宅の

土地活用には不向きです。


1-4.土地の広さと形状


土地活用を決める際にもう一つ重要なのが土地の広さと形です。

いくら良い立地条件の土地であっても、あまりに狭い土地や

いびつな形状の土地だと商業ビルや

オフィスビルを建てるのは難しいでしょう。


所有している土地で検討できる土地活用方法をリサーチして

おくことも大切です。

1-5.接道条件


立地における接道条件も重要な要素となります。

特に商業系では接道状況によって賃貸需要や賃料に大きな影響を

及ぼすことも。

また、角地等の視認性が高くなるような立地は、商業施設やロードサイドでの

車の出入りの面等においても重要な要素です。


一方で住宅地や賃貸マンションの場合には、交通量のある表通りよりも

一本裏通りに入ったような閑静な場所の方が賃貸需要が多くなります。
土地活用（立地）


2. 土地活用に適した立地とは


ここまでは土地活用において、立地条件が重要であることをお伝えしましたが、

次は立地の種類と種類別のおすすめの土地活用方法を

ご説明いたします。


2-1. 繁華街や駅前にある土地


駅前などの人が多く集まるような土地（商業地など）は、

高い収益性が見込める土地活用がおすすめです。


・商業関連のテナントビル
・事務所などのオフィスビル
・ビジネスホテル
・単身者用のワンルームマンション、など


賃貸需要というは利便性に比例して強くなる傾向にありますので、

駅から近い利便性を考慮すると、空室リスク等のデメリットが

低いと考えられます。


そうした傾向をふまえると、商業地は、オフィスビルやテナントビル、

ワンルームマンション等の賃貸経営を行うには最適な立地と

言えるでしょう。

しかし、オフィスビルや商業ビル、ビジネスホテルにおいても

採算性を合わせるためにはある程度の専有面積や室数が必要に

なりますので、相応の広さが必要になることを考慮しておきましょう。


2-2. 駅から徒歩圏内の住宅街


駅から徒歩10分圏内程の立地にある住宅街では次の様な

土地活用方法がおすすめです。


・賃貸マンション
・賃貸アパート
・賃貸併用住宅、など


賃貸マンションを高層建築物にするには、容積率の高い土地に

建物を容積率いっぱいまで建てられる必要があります。


その反面、敷地面積が40～60坪程度から建てられる賃貸アパートは

建築規制も割と緩和されており、制限も比較的少なめです。

また、自宅と賃貸部分が1つの建物に集約された賃貸併用住宅も

検討できるでしょう。


2-3.駅から離れた住宅街の土地活用


駅から離れた住宅街は、住居としてのマンションやアパートの

賃貸需要がどうしても低くなるため、以下の土地活用方法が

おすすめです。


・戸建ての賃貸物件
・介護系のデイサービスやデイケア
・老人ホームやサービス付き高齢者住宅
・ガレージハウス、など


介護施設系の土地活用では、バス停から徒歩圏内の立地で

あれば需要が見込まれるため、必ずしも駅近でなければ

ならないというわけではありません。

同じく、デイサービスも送迎サービスがあることから、

駅から近い必要はありません。


住宅街であれば戸建ての賃貸物件もおすすめです。

敷地内に駐車スペースがあると、車を所有している

人も借りやすいでしょう。


また、近年需要の増加している1階部分がガレージで

2階部分がプライベートスペースとなる「ガレージハウス」も

立地としては向いています。


2-4.地方都市の中心地街


全国の地方都市でも中心地の立地であれば、

以下の様な土地活用方法がおすすめです。


・賃貸マンション
・ビジネスホテル
・シェアオフィス／コワーキングスペース、など


近年のテレワークの普及に伴い人気がでているのが

コワーキングスペースです。

広さによってはビジネスホテルや賃貸マンション等の

選択肢もあるでしょう。


2-5.郊外のIC近くの立地


郊外にある高速道路のインターチェンジに近い立地であれば

物流センター等の倉庫がおすすめです。


近年のインターネット通販の拡大に伴い、物流の拠点として

活用しやすいインターチェンジ近くの立地というのは倉庫として

非常に需要が高く、そういった土地をお持ちの方には

おすすめの方法です。


2-6. 郊外のロードサイドの立地


駐車スペースを広く確保でき、幹線道路沿いにある300坪以上

の土地であれば コンビニエンスストアという選択肢もあります。


1000坪を超えるような広大な土地であれば

ホームセンターやスーパーなどの大型店舗も可能です。


2-7.特殊エリア


例えば、空港の近くや大規模な物流施設や工場施設の近く等、

大きな雇用が見込まれるエリアの賃貸需要のことです。


近年の外国人労働者の増加に伴い、外国人向けアパートや

社員寮の土地活用も可能です。


2-8.観光地に近い立地


観光地に近い立地におすすめの土地活用は以下の通りです。


・旅館や観光ホテル
・レストランなどの飲食店
・民泊


観光地としての集客力を利用した土地活用方法

については、観光のトップシーズンや閑散期等も加味して

おく必要があります。


2-9.地方の立地


地方の土地活用は以下の様なものがあります。

・太陽光発電
・駐車場や資材置場
・トランクルーム、など


市街化調整区域のため建物が建てられない場合や、

初期投資を抑えたい場合には、駐車場や資材置場なども

適しています。

賃貸住宅の土地活用には難しいでしょう。


まとめ


以上、土地活用の立地について解説してきました。

これまで述べてきた通り、土地活用を行うにあたって

賃貸需要や土地の規制等の立地条件を調べたうえで、その立地に

あった土地活用方法を選んでいくことが適切です。


立地に合わない活用をしてしまうと、想定していた

利益が得られないだけでなく損失が発生して しまう

というリスクもあります。


所有する土地の立地条件を正しく把握し、所有する

土地に合った活用方法を見つけることが

大切です。


自分にあった土地活用方法を決めるためには

土地活用のノウハウを培った不動産会社等に

相談することをおすすめします。


土地活用のご相談はセンチュリーダイソーへ


ロジコロ大阪を運営するセンチュリーダイソー

（大倉グループ）では、1973年創立以来、半世紀にわたり、

培ってきた事業用不動産の専門知識を活かし、

立地や土地活用方法についてオーナー様にとって、

最適な活用方法をご提案いたします。


これまでセンチュリーダイソーでは、

アパート・マンションはもちろんのこと、倉庫や

ロードサイド店舗、駐車場付き建物、駐車場

（月極・コインパーキング）、ガレージハウス、シェアハウス、

太陽光発電、保育園等々、事業用不動産における

幅広いジャンルの土地活用をサポートさせて

いただきました。

特にセンチュリーダイソーでは、倉庫・工場等の

事業用不動産を専門的に扱ってきた実績があります。

住居系や介護系では需要が見込めない地域でも、

倉庫・工場の場合、好立地になる場合があります。

アパート等による収益が見込めず、放置している

土地があれば、是非ご相談下さい。


土地活用のご提案からコンサルティング、管理業務まで

是非、センチュリーダイソーにお任せ下さい。


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