【土地活用】ロードサイド店舗経営の運用方式とポイント

土地活用コラム 2022.12.28

ロードサイド店舗経営の運用方式とポイント
土地活用として『店舗』経営を考える方も多いのではないでしょうか。

ただ、店舗経営を土地活用として行うにしても、何も知識のないまま運用を開始するとかなりの

リスクを伴います。

そこで、幹線道路いのロードサイドに土地をお持ちの方におすすめの土地活用方法『店舗経営』の

運用方法、ポイントについて分かりやすく解説いたします。

＊目次＊

1. ロードサイド店舗

まずはロードサイド店舗について見ていきましょう。

ロードサイド店舗とは、車の交通量が多い国道などの幹線道路に面している立地で建築される

様々な商業施設です。

主なロードサイド店舗の利用客は車で来店するため、駅から遠い立地でも集客が可能です。

車での来店が多いことから、24時間営業にも適しています。

実際の店舗運営については店舗経営者が行いますので、土地所有者としては直接店舗経営に関わらずに、

安定した収入を得ることができます。

ロードサイド店舗にはショッピングモールなどの複合施設から、ホテル、家電量販店、ホームセンター、

コンビニ、ファミリーレストランや書店、ドラッグストア等、様々な種類があります。

土地は必ずしも広い必要性はなく、コンビニなど比較的規模の小さなものなど、メインになりますので、

所有する土地に合った店舗を選ぶことができます。ただ、車での来店客が駐車場がある程度確保出来る

スペースがあるといいでしょう。

2.土地活用におけるロードサイド店舗経営の運営方式

土地活用では、節税対策として土地活用をお考えの方も多いと思います。

固定資産税や都市計画税は空き地でも建物がある場合も、同様に課税対象になります。

それどころか、特例の適用がされませんので、空き地は住宅地よりも税負担が大きく

なってしまいます。

空き地を所有されている方の中には税負担を抑えるために土地活用を行っている、または検討している

方がいらっしゃると思います。

そこで、土地活用としての店舗開発にはどういった方式があるのかご説明いたします。

店舗経営には、『事業用定期借地方式』といった店舗経営を行いたい人に土地のみを貸す方式と、

『リースバック方式』という土地所有者が店舗を建てて土地と店舗を貸す方式があります。

2-1.事業用定期借地方式

事業用定期借地方式とは、土地所有者は土地のみを貸して、土地を借りた人が自身でコンビニや

スーパー、ドラッグストア等店舗を建てて経営を行うスタイルです。

事業用定期借地権の契約内容については借地期間によって異なります。

借地期間	10年以上30年未満	30年以上50年未満
契約更新	なし	あり
建物買取請求	なし	あり

借地期間が10年以上30年未満の場合には契約更新がありませんので、借地期間の満了を迎えると

契約が終了します。土地を借りた人からの建物の買取請求には応じる必要がありません。

そのため、土地所有者の建物の買取費用や解体費用等の費用負担はかかりません。

しかし、借地期間が30年以上50年未満の場合は、契約時に契約更新や建物買い取り請求に

応じないという特約を設けていない限り、原則どちらにも応じなくてはなりません。

もう一点注意が必要なのは、事業用定期借地方式での契約の場合、必ず公正証書で行わなくては

なりません。

口頭や一般的な書面上の契約では、契約は成立しませんので、注意が必要です。

2-2.リースバック方式

リースバック方式とは、店舗経営を行いたい人の条件に合った店舗を建て、建物と土地の両方を

貸す店舗経営のスタイルです。

土地の賃料しか得られない事業用定期借地方式と違い、土地の賃料に建物の賃料も上乗せ

できますので、より多くの収益を得ることが可能です。

しかし、店舗を建てる際の費用を負担することになりますので、万が一借り手が店舗を

経営できなくなった場合には、計画したような収益が得られない等の可能性もありますので、

注意が必要です。

店舗を土地活用として行う際には、こういった方式のメリットとデメリットをあらかじめ

踏まえた上で選ぶことが重要になります。

リースバックの手順は以下の通りです。

①出店企業の誘致を行う

②出店企業から土地所有者に対しての店舗用の建築費の一部、または全額の建設協力金が貸し付けられる

③土地所有者が土地に建物を建設する

④土地所有者から出店企業に土地と建物を貸し出す。建設協力金を活用した場合は
賃料から一部を差し引く形で出店企業へ分割で返済を行う

3.ロードサイド店舗経営のメリット

ここからは、ロードサイド店舗経営のメリットについてご案内いたします。

3-1.高収益が期待できる

ロードサイド店舗経営の場合、初期投資コストや空室リスク、修繕負担のかかりがちなアパートや

マンションなどの住宅施設に比べ、収益性が高いと言えるでしょう。

ロードサイド店舗等の場合は一般的に20年間以上の契約を結ぶことが多いため安定した収益が期待できます。

3-2.初期投資が少なくて済む

ロードサイド店舗経営の最大のメリットは、初期投資費用が少なくて済む点です。

初期投資回収に長い年月のかかる住宅系の建物と違い、事業用定期借地方式であれば、自己資金０から

経営が可能となります。

また、リースバック方式の場合でも、店舗からの建設協力金で建物を建てることもできますので、

初期投資費用を抑えることが可能です。

3-3.地域活性化への貢献

店舗ができれば、住民の生活は便利になり、雇用の創出にもつながります。

ロードサイド店舗経営は、収益性などのメリットもさることながら、地域活性化に貢献できるという

社会的なメリットもあります。

3-4.幹線道路沿いの視認性を活かせる

幹線道路沿いは駅から遠く、交通量が多いことから騒音の問題により、アパートやマンション等の住居系の

土地活用には不向きな立地があります。

ロードサイド店舗であれば、幹線道路沿いの土地のメリットを最大限に活かすことができます。

3-5.日常的な負担が少ない

ロードサイド店舗の経営は日常的なオーナーの仕事がありませんので、負担が少ない点もメリットと

言えるでしょう。

店舗の維持は借主が行うため、管理費用もほとんどかかりません。

4.ロードサイド店舗経営におけるデメリット

メリットの多いロードサイド店舗経営ですが、デメリットも存在します。

ここからはロードサイド店舗経営におけるデメリットについてお伝えしていきます。

4-1.解約リスク

店舗の経営状況によっては、解約のリスクが発生します。

どのような店舗であっても、撤退や解約のリスクは存在しますので、解約リスクについては

念頭においておく必要があります。

リスク回避策としては、契約時に下記の様な取り決めをしておくことをおすすめします。

・解約時の店舗側の解体費・原状回復費用負担の明記

・途中解約時違約金の設定

・途中解約時は建設協力金の返還をしない

上記のように、途中解約の可能性を事前に考慮したうえで契約を結ぶことが重要です。

4-2.地元商店への配慮が必要になる

ロードサイド店舗を経営する際には、地域への影響も配慮することが必要です。

近隣住民や商店との亀裂やトラブルを生まないためにも、出店店舗の業種には慎重に検討した方が

良いでしょう。

5.ロードサイド店舗経営開始の流れ

ロードサイド店舗の経営開始までの流れは下記のとおりです。

1.　ロードサイド店舗誘致のための不動産業者を選ぶ

2.業者による土地の分析、テナントの紹介

3.テナントと契約

4.設計・施工

5.ロードサイド店舗開店

6.管理

事業用定期借地方式であれば、④と⑤についての直接の関りはありません。

6.面積別おすすめ店舗種別

延床面積別のおすすめ店舗種別をご紹介しますので、あくまでも参考資料としてご活用下さい。

延床面積	店舗種別
150㎡程度	コンビニエンスストア
200㎡程度	ファーストフード店舗
250㎡程度	スーパー、飲食店、ドラッグストア、カラオケ店等
650㎡程度	パチンコ店舗
800㎡程度	ホームセンター、自動車用品店
3,000程度	ホテル、家電量販店、フィットネスクラブ
10,000㎡程度	映画館、ショッピングモール等

7.ロードサイド店舗経営の土地活用における注意点

ロードサイドに土地を所有していて店舗経営を始める際に重要なことは、

『ロードサイド店舗の誘致や土地活用に実績のある業者を選定』することです。

土地に合った店舗の誘致や、途中解約時の違約金等の設定など、十分な知識とノウハウを持っている

必要がありますので、そういった実績が豊富でな信頼のできる業者を選ぶことが重要となってきます。

また、誘致後のテナント選びも重要で、賃料や利回りにとらわれず、長期的な運営力のある

テナントを選びましょう。もちろんケースによりけりですが、誰もが知っているようなフランチャイズ店か、

個人経営で初出店の店を選ぶのであれば、多少利回りが劣ったとしてもフランチャイズ店を

おすすめします。

誘致を依頼する業者とも相談しながら決めましょう。

8.ロードサイド店舗経営に向いているタイプ

ここでは、ロードサイド店舗経営がどういった人に向いているのかご説明いたします。

8-1.収益性を重視する人

ロードサイド店舗経営のメリットとして収益性の高さをご紹介したように、賃貸住宅よりも高利回りが

期待できます。また、初期費用も比較的抑えることができますので、収益性と初期費用のコストを

重視したい方にとって、ロードサイド店舗経営は向いていると言えるでしょう。

8-2.幹線道路沿いに土地を所有している人

交通量の多い立地ではアパートやマンションを建てるよりも、視認性などの観点からも

ロードサイド店舗経営をおすすめします。

9. まとめ

ロードサイド店舗経営を土地活用として始めるにあたって店舗の運営方式、ロードサイド店舗の

メリットとデメリット、店舗経営開始までの流れや注意点、ロードサイド店舗経営はどのような人に

向いているかという点をご説明いたしました。

収益性が高い、初期投資を押さえることができる、管理費用がかからない、といった

多くのメリットがある一方、店舗の撤退リスクや税制上の優遇措置がない、などの

デメリットもあります。

運用を始める際には、所有する土地の特性を吟味したうえで、ロードサイド店舗経営

の土地活用に十分なノウハウをもった経験豊富な業者と連携することが重要です。

10. ロードサイド店舗の土地活用のご相談はセンチュリーダイソーへ

ロジコロ大阪を運営するセンチュリーダイソー（大倉グループ）では、1973年創立以来

培ってきた専門知識をいかし、立地や土地活用方法についてオーナー様にとって

最適な活用方法をご提案いたします。

これまで株式会社センチュリーダイソーでは、ロードサイド店舗はもちろんのこと、

倉庫やアパート・マンション、駐車場付き建物、駐車場（月極・コインパーキング）、

ガレージハウス、シェアハウス、太陽光発電、保育園等、事業用不動産における

幅広いジャンルの土地活用をサポートさせていただきました。

土地活用のご提案からコンサルティング、管理業務まで是非、株式会社センチュリーダイソーにお任せ下さい。

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