土地活用｜ 事業用不動産の相続税対策 | 株式会社センチュリーダイソー【ロジコロ大阪】大阪本社

土地活用コラム 2023.10.19

相続税の負担を減らすためには、不動産を活用することが有効です。

不動産を購入すると、不動産の時価と相続税評価額との差額によって節税が可能になるからです。

今回は事業用不動産にフォーカスし、具体的な方法を含めいざという時に困らないよう、

不動産に関する相続税の仕組みをご紹介いたします。

1. なぜ事業用の不動産は、相続税対策に有効なのか？

事業用の不動産を所有している場合、相続税対策になる可能性があります。

※事業用の不動産とは、店舗、事務所、工場、倉庫などに使われる土地建物となり、

建物を貸している場合は、ここでいう事業用の不動産にはならず、貸付事業用になります。

ではなぜ、事業用の不動産が大きな相続税対策になるのでしょうか。

それは小規模宅地等の特例の対象になるからです。

小規模宅地等の特例は、自宅の敷地、いわゆる居住用宅地等の評価減が話題になることが多いですが、

相続税の計算上330㎡まで80％評価減できます。

上記と同様に事業用宅地等は、小規模宅地等の特例の対象になるため相続税の計算上評価減が可能です。

さらに、400㎡まで80％評価減が可能で居住用宅地等とは別枠で評価減ができます。

個人事業あるいは同族会社で事業を行っている場合、不動産を所有している場合は

事業用宅地等の評価減が可能になっているか、適用要件を確認する必要があります。

要件を満たしていない場合は、相続が起こる前に要件を満たせるように変更することが

大きな相続税対策となります。

また、有効活用されていない不動産がある場合には事業に活用できるか今後の事業展開において

事業用不動産を購入できるかどうかも検討することが重要です。

2.事業用宅地等の小規模宅地特例とは

被相続人が事業を引き継ぐ場合や被相続人と生計を一にしていた親族が事業を継続する場合に、

土地評価について相続税の計算上400㎡まで80％評価減できる特例があります。

ただし、要件を満たすためには父親の事業を引き継ぎ申告期限まで事業を行う必要があります。

また、被相続人と生計を一にしていた親族の場合は相続開始の直前から申告期限まで事業を営み

同居していることが望ましいです。

2-1.相続開始前3年以内に事業を開始した場合の注意点

いくつかの注意点があるため、これから詳しく解説いたします。

平成31年4月以降の相続についての法改正。

相続開始前3年以内に事業の用に供された宅地等は、評価減の対象から除くというもの。

この特例を活用するためには早目の検討が必要です。

ただし、事業の用に供されている宅地等の相続税評価額×15% ≦ 宅地等の上で事業供用されている

減価償却資産の価額の場合は特例が適用されます。

減価償却資産（建物や構築物、機械装置、器具備品など）の額が大きい場合には、

節税目的ではなくしっかりとした事業を行っていると認めることになります。

また、改正前の平成31年4月前から事業の用に供されている宅地等については、改正の影響はを受けません。

3.同族会社に所属している場合

上記で解説してきた小規模宅地特例は、個人で事業を行っている場合のケースです。

では、個人事業から法人成りをする場合や最初から会社を設立して事業を行っている場合、

小規模宅地特例を利用することはできないのでしょうか。

そのような場合には、特定同族会社事業用宅地等の小規模宅地特例が適用されます。

この特例は、個人事業の小規模宅地特例と同様に該当する宅地について400㎡まで

80％の評価減を行うことができます。

以下、適用要件について解説いたします。

3-1.宅地等の要件

相続開始の直前から相続税の申告期限まで、一定の法人の事業用（不動産貸付業、駐車場業、

自転車駐車場業および準事業を除く）に供されていた宅地等。

3-2.法人の要件

上記の一定の法人とは、相続開始の直前において被相続人および被相続人の親族等が

法人の発行済株式の総数の50％超を有している場合におけるその法人です。

3-3.法人役員要件

その宅地等を相続した親族が、相続税の申告期限においてその法人の役員であること。

3-4.保有継続要件

その宅地等を相続税の申告期限まで有していること。

3-5.有償貸付け要件

被相続人がその宅地等を、その法人に相当の対価で貸し付けていたこと。

3-6.適用要件の注意点

法人で行う事業は、不動産貸付業（上記①）以外であれば問題ありません。

不動産貸付業の場合は、貸付事業用宅地等の小規模宅地特例（200㎡まで50％評価減）が対象です。

法人の要件は、被相続人と親族で50％超で、被相続人が株式を持っていなくても問題ありません。

また、その宅地等を相続した者が、同族会社の株式を相続する必要もありません。

申告期限までに役員になっていれば要件を満たします。

上記の中で最も見落としがちな要件は、⑤の有償貸付け要件です。

同族会社だからといって、無償あるいは相場に満たない賃料で貸し出していると

本特例の適用を受けることができません。

そのため、賃料が適正かどうかを確認する必要が十分にあります。

また、同族会社が他から土地や建物を賃貸して事業を行っている場合は親族が所有する

不動産を活用できるかどうかを検討することで、相続税対策につながる可能性があります。

4.さいごに

いかがでしたでしょうか。

資産を現金で保有するよりも不動産として保有することで様々な特例が適用される場合もあり、

結果的に節税対策に繋がります。

一方で不動産を所有するにはメリットだけではなく、何かあったときのデメリットやリスクも

大きくなることが懸念されます。

そのため、専門家のアドバイスを参考にするなど、効果的に節税対策を行うことが望ましいでしょう。

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