大阪貸倉庫コラム｜倉庫や工場に適した用途地域
大阪貸倉庫コラム
＊目次＊
1.用途地域とは
2.「用途地域」の種類と定義
→2-1.第一種低層住居専用地域
→2-2.第二種低層住居専用地域
→2-3.第一種中高層住居専用地域
→2-4.第二種中高層住居専用地域
→2-5.第一種住居地域
→2-6.第二種住居地域
→2-7.準住居地域
→2-8.田園住居地域
→2-9.近隣商業地域
→2-10.商業地域
→2-11.準工業地域
→2-12.工業地域
→2-13.工業専用地域
3.倉庫や工場に適した「用途地域」
4.倉庫や工場に最も適した「用途地域」
5.まとめ
用途地域とは、都市計画法で定められたルールのことです。
この法律によって、街づくりを合理的に行うことができます。
建物の用途や目的が異なる場合無秩序な建築になりやすく理想的な街づくりを妨げる可能性があります。
このため、住宅をメインに建築するエリアや倉庫や工場をメインにするエリアといったルールが
定まっています。
用途地域は、全部で13種類ありそれぞれに立地規制や用途制限が設けられています。
これらは都市計画に関する法律で市街化区域と市街化調整区域の2つに分類されますが、
用途地域は市街化区域のみに適用されます。
ではそもそも、この「用途地域」とはどのような地域でしょうか。
それぞれの特徴や注意点を含めご説明いたします。
「低層住宅保護地域」とは、良好な住環境を維持するための地域です。
この地域では、建物建築の高さが制限され、10mや12mなどに抑えられます。
また、一戸建て住宅や低層マンションなどが建築可能で床面積が50㎡以下の店舗や小規模な公共施設、
小中学校、診療所なども建築することができます。
「第一種低層住居専用地域」と同様の高さ制限がある地域ですが、主に低層住宅の良好な居住環境を
保護することを目的としています。
この地域では、床面積の合計が150㎡以下の店舗を建てることができます。
この地域では、建物の高さに制限がありません。
床面積の合計が500㎡以下の店舗や、幼稚園や大学などの教育施設、中規模な公共施設、
病院や図書館なども建てることができます。
ただし、建物は2階建て以下に限られます。
第一種中高層住居専用地域で建築可能な制限に加えて、床面積の合計が1,500㎡以下の店舗や
事務所などが建築可能です。
この地域では、第二種中高層住宅専用地域の制限に加え、床面積の合計が3,000㎡以下の店舗、事務所、
ホテルなどの建築が可能です。
さらに、環境への影響が少ないごく小規模な工場も建設することができます。
この地域では、床面積が10,000㎡以下の店舗や事務所、ホテル、パチンコ屋、カラオケボックスなどが
建築できるほか環境への影響が小さいごく小規模な工場も建てることができます。
道路沿いに位置する地域で、自動車関連施設などの建物と共存する住宅環境を保護することを
目的としています。
第二種住居地域の制限内容に加え、車庫や倉庫、一定条件を満たす自動車修理工場、映画館・劇場、環境影響が
小さい規模の工場などが建設可能です。
このエリアは、農業と調和した低層住宅の環境を守ることを目的としています。
第一種低層住居専用地域の制限に内容に加え、幼稚園から高校までの教育施設、診療所、図書館、神社、
農産物直売所など多くの施設が建築可能です。
商業施設、事務所、住宅、店舗、ホテル、パチンコ屋、カラオケボックス、映画館、車庫、倉庫など、
多くの建物が建築できます。
これらの建物には総床面積の制限がなく、中規模以上の建築物も対象です。
この地域は、近隣の商業地域よりも制限が緩和されており、大規模な百貨店、映画館、銀行、
風俗施設などが建築できます。
また、ターミナル駅周辺など高層ビル群も建てることができます。
工場やサービス業を営む店舗など、環境に悪影響を与えない施設はこの地域で建築することができます。
また、住宅や商店、ホテル、病院なども同様に建設可能です。
また建設が不可能な施設として、危険性や環境悪化のリスクが高花火工場や
石油コンビナートなどが挙げられます。
工場、住宅、店舗などあらゆる建物を建てることができますが、学校、病院、ホテルなどは建築できません。
工業利便向上のための専用地域です。
倉庫や工場に特化しているため建築可能な建物は多いですが、住宅や商品販売店、レストラン、ホテル、福祉施設、
病院、学校などは建築が制限されています。
ここまで13種類の用途地域において詳しくご紹介いたしました。
このうち、倉庫や工場を建設可能であるのは、どのような用途地域なのでしょうか。
下記をご参照ください。
・第二種中高層住居専用地域（自家用で危険物を貯蔵しないもの）
・第一種住居地域（自家用で危険物を貯蔵しないもの）
・第二種住居地域（自家用で危険物を貯蔵しないもの）
・準住居地域
・田園住居地域
・近隣商業地域
・商業地域
・準工業地域
・工業地域
・工業専用地域
上記、10種類の用途地域が倉庫や工場の建築が可能です。
しかしながら、田園住居地域では農産物の製造・貯蔵などのための倉庫・工場のみ建築対象となります。
第二種中高層住居専用地域、第一種住居地域、第二種住居地域、準住居地域、近隣商業地域、商業地域は、
倉庫や工場を建設する際に階数や広さの制限があるため、増改築を行う場合は注意を要します。
また、騒音や異臭のする工場の場合、ルールに則った建物建築は可能ですが住居系の用途地域では
近隣住民への影響が懸念されるため、実質的に営業することが難しいでしょう。
先述のように上記10種類の用途地域内では倉庫や工場が建築できますが、事業を行うにあたり適さない
用途地域も含まれます。
では、倉庫や工場に最も適した用途地域とはどのような地域でしょうか。
下記、3つの用途地域をご紹介します。
・準工業地域
・工業地域
・工業専用地域
上記の用途地域であれば建築の際の制限も問題無く、倉庫業にも適した用途地域と言えます。
また、倉庫や工場の建築は市街化区域だけでなく、市街化調整区域にも建てられることがあります。
しかし、建築基準法や都市計画法により、市街化調整区域では通常倉庫業を営むことができません。
この場合は、開発行為許可が必要になりますので市街化調整区域で倉庫業を検討している場合は、
事前に各自治体に確認することが望ましいでしょう。
以上、4項目にわたり倉庫や工場に適した用途地域についてご説明いたしました。
市街化調整区域には13種類の用途地域があり、倉庫や工場の建設に適した用途地域は準工業地域、
工業地域、工業専用地域の3つです。
倉庫や工場の規模や内容に適したエリアで建設することが大切です。
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倉庫や工場を建設するためには、どの場所でも自由に建てることができるわけではありません。
それぞれの土地には、「用途地域」という種類があり倉庫や工場を建設することができない土地もあります。
この記事では用途地域の基本的な概念から始めどの種類の用途地域で倉庫や工場を建設できるかについて
詳しく説明します。
＊目次＊
1.用途地域とは
2.「用途地域」の種類と定義
→2-1.第一種低層住居専用地域
→2-2.第二種低層住居専用地域
→2-3.第一種中高層住居専用地域
→2-4.第二種中高層住居専用地域
→2-5.第一種住居地域
→2-6.第二種住居地域
→2-7.準住居地域
→2-8.田園住居地域
→2-9.近隣商業地域
→2-10.商業地域
→2-11.準工業地域
→2-12.工業地域
→2-13.工業専用地域
3.倉庫や工場に適した「用途地域」
4.倉庫や工場に最も適した「用途地域」
5.まとめ
1.「用途地域」とは
用途地域とは、都市計画法で定められたルールのことです。
この法律によって、街づくりを合理的に行うことができます。
建物の用途や目的が異なる場合無秩序な建築になりやすく理想的な街づくりを妨げる可能性があります。
このため、住宅をメインに建築するエリアや倉庫や工場をメインにするエリアといったルールが
定まっています。
用途地域は、全部で13種類ありそれぞれに立地規制や用途制限が設けられています。
これらは都市計画に関する法律で市街化区域と市街化調整区域の2つに分類されますが、
用途地域は市街化区域のみに適用されます。
2.「用途地域」の種類と定義
ではそもそも、この「用途地域」とはどのような地域でしょうか。
それぞれの特徴や注意点を含めご説明いたします。
2-1.第一種低層住居専用地域
「低層住宅保護地域」とは、良好な住環境を維持するための地域です。
この地域では、建物建築の高さが制限され、10mや12mなどに抑えられます。
また、一戸建て住宅や低層マンションなどが建築可能で床面積が50㎡以下の店舗や小規模な公共施設、
小中学校、診療所なども建築することができます。
2-2.第二種低層住居専用地域
「第一種低層住居専用地域」と同様の高さ制限がある地域ですが、主に低層住宅の良好な居住環境を
保護することを目的としています。
この地域では、床面積の合計が150㎡以下の店舗を建てることができます。
2-3.第一種中高層住居専用地域
この地域では、建物の高さに制限がありません。
床面積の合計が500㎡以下の店舗や、幼稚園や大学などの教育施設、中規模な公共施設、
病院や図書館なども建てることができます。
ただし、建物は2階建て以下に限られます。
2-4.第二種中高層住居専用地域
第一種中高層住居専用地域で建築可能な制限に加えて、床面積の合計が1,500㎡以下の店舗や
事務所などが建築可能です。
2-5.第一種住居地域
この地域では、第二種中高層住宅専用地域の制限に加え、床面積の合計が3,000㎡以下の店舗、事務所、
ホテルなどの建築が可能です。
さらに、環境への影響が少ないごく小規模な工場も建設することができます。
2-6.第二種住居地域
この地域では、床面積が10,000㎡以下の店舗や事務所、ホテル、パチンコ屋、カラオケボックスなどが
建築できるほか環境への影響が小さいごく小規模な工場も建てることができます。
2-7.準住居地域
道路沿いに位置する地域で、自動車関連施設などの建物と共存する住宅環境を保護することを
目的としています。
第二種住居地域の制限内容に加え、車庫や倉庫、一定条件を満たす自動車修理工場、映画館・劇場、環境影響が
小さい規模の工場などが建設可能です。
2-8.田園住居地域
このエリアは、農業と調和した低層住宅の環境を守ることを目的としています。
第一種低層住居専用地域の制限に内容に加え、幼稚園から高校までの教育施設、診療所、図書館、神社、
農産物直売所など多くの施設が建築可能です。
2-9.近隣商業地域
商業施設、事務所、住宅、店舗、ホテル、パチンコ屋、カラオケボックス、映画館、車庫、倉庫など、
多くの建物が建築できます。
これらの建物には総床面積の制限がなく、中規模以上の建築物も対象です。
2-10.商業地域
この地域は、近隣の商業地域よりも制限が緩和されており、大規模な百貨店、映画館、銀行、
風俗施設などが建築できます。
また、ターミナル駅周辺など高層ビル群も建てることができます。
2-11.準工業地域
工場やサービス業を営む店舗など、環境に悪影響を与えない施設はこの地域で建築することができます。
また、住宅や商店、ホテル、病院なども同様に建設可能です。
また建設が不可能な施設として、危険性や環境悪化のリスクが高花火工場や
石油コンビナートなどが挙げられます。
2-12.工業地域
工場、住宅、店舗などあらゆる建物を建てることができますが、学校、病院、ホテルなどは建築できません。
2-13.工業専用地域
工業利便向上のための専用地域です。
倉庫や工場に特化しているため建築可能な建物は多いですが、住宅や商品販売店、レストラン、ホテル、福祉施設、
病院、学校などは建築が制限されています。
3.倉庫や工場に適した「用途地域」
ここまで13種類の用途地域において詳しくご紹介いたしました。
このうち、倉庫や工場を建設可能であるのは、どのような用途地域なのでしょうか。
下記をご参照ください。
・第二種中高層住居専用地域（自家用で危険物を貯蔵しないもの）
・第一種住居地域（自家用で危険物を貯蔵しないもの）
・第二種住居地域（自家用で危険物を貯蔵しないもの）
・準住居地域
・田園住居地域
・近隣商業地域
・商業地域
・準工業地域
・工業地域
・工業専用地域
上記、10種類の用途地域が倉庫や工場の建築が可能です。
しかしながら、田園住居地域では農産物の製造・貯蔵などのための倉庫・工場のみ建築対象となります。
第二種中高層住居専用地域、第一種住居地域、第二種住居地域、準住居地域、近隣商業地域、商業地域は、
倉庫や工場を建設する際に階数や広さの制限があるため、増改築を行う場合は注意を要します。
また、騒音や異臭のする工場の場合、ルールに則った建物建築は可能ですが住居系の用途地域では
近隣住民への影響が懸念されるため、実質的に営業することが難しいでしょう。
4.倉庫や工場に最も適した「用途地域」
先述のように上記10種類の用途地域内では倉庫や工場が建築できますが、事業を行うにあたり適さない
用途地域も含まれます。
では、倉庫や工場に最も適した用途地域とはどのような地域でしょうか。
下記、3つの用途地域をご紹介します。
・準工業地域
・工業地域
・工業専用地域
上記の用途地域であれば建築の際の制限も問題無く、倉庫業にも適した用途地域と言えます。
また、倉庫や工場の建築は市街化区域だけでなく、市街化調整区域にも建てられることがあります。
しかし、建築基準法や都市計画法により、市街化調整区域では通常倉庫業を営むことができません。
この場合は、開発行為許可が必要になりますので市街化調整区域で倉庫業を検討している場合は、
事前に各自治体に確認することが望ましいでしょう。
5.まとめ
以上、4項目にわたり倉庫や工場に適した用途地域についてご説明いたしました。
市街化調整区域には13種類の用途地域があり、倉庫や工場の建設に適した用途地域は準工業地域、
工業地域、工業専用地域の3つです。
倉庫や工場の規模や内容に適したエリアで建設することが大切です。
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